Vers un assouplissement des conditions d’octroi de crédits

Une tendance restrictive

Depuis juin 2022, et les annonces du HCSF, les conditions d’accès au crédit se sont vues restreintes. Avec comme conditions d’octroi un seuil d’endettement plafonné à 35% et une durée d’emprunt maximal de 25 ans, jusqu’à 27 ans dans certains cas (financement travaux inclus) les banques ne peuvent prêter largement. Ces mesures mettent à mal un bon nombre de dossiers, notamment les primo accédants.

Dans un contexte inflationniste, les banques centrales, dont la BCE, appliquent une hausse forte et régulière des taux directeurs pour contenir l’inflation, qui se répercute sur les taux d’intérêt. Les banques achètent l’argent plus cher, et prêtent donc avec des coûts plus élevés.

Dans ces conditions, les ménages français se voient appliqués des taux d’intérêt de plus en plus élevés ce qui limite leur capacité d’emprunt. Ces taux d’intérêts sont également limités par le taux d’usure effectif. Ce taux d’usure est le taux maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter. L’ensemble de ces restrictions a pour but de protéger les Français notamment du surendettement.

Cette stratégie opérée par les grandes instances financières entraîne ainsi une réduction des marges pour les établissements préteurs. Aussi ont-ils pris la décision de limiter les risques et réduire considérablement l’accès à leurs offres de financement et donc contracter le marché du crédit (accès au prêt immobilier restreint, arrêt temporaire de MMB en septembre 2022, arrêt du locataire, arrêt du LS2, mise en place de quota)

Les conséquences

L’accord aux particuliers a fortement chuté depuis juin 2022. La production de crédits immobiliers accordés par les banques a reculé de près de 40% [entre février 2022 et février 2023, ndlr]. Et la hausse des taux de crédit a fait perdre environ 20% de pouvoir d’achat aux potentiels acquéreurs immobiliers. Ainsi le marché immobilier s’est lui aussi contracté. On observe un déclin des réservations auprès des promoteurs immobiliers. Certains constructeurs en arrivent à mettre la clé sous la porte. Cependant le marché immobilier s’adapte et on constate d’ores et déjà une baisse des prix dans certaines régions.

Cette crise financière impacte également les métiers de l’intermédiation en crédits. Ces dernières années avaient été marquées par une forte évolution des volumes du marché intermédié (+ de 50% d’augmentation). Mais les restrictions établies par les organismes prêteurs ont impacté directement les acteurs intermédiaires. Au-delà des dé-mandatements constatés, le courtage en prêts immobiliers a également été impacté par une politique bancaire visant à réduire les rétrocessions. Là où les marges de rentabilité diminuent pour les partenaires prêteurs, ceux-ci ont rapidement décidés de restreindre l’accès à leur produit et ainsi diminuer fortement le domaine d’exploitations de leurs mandataires. Les demandes des clients affluent mais rares sont les solutions de sortie.

Cette forte baisse d’activité a entraîné une vague de démission de la part des intermédiaires en crédits, comme l’a indiqué l’ORIAS en ce début d’année 2023.

Vers un assouplissement de la politique d’octroi

Pour pallier l’augmentation rapide des taux directeurs, la Banque de France a accédé à la mensualisation des taux d’usure. Ainsi tous les mois, ce taux maximal auquel les banques peuvent prêter de l’argent est réévalué et s’adapte ainsi à la fluctuation financière et monétaire. Au mois de mai le taux d’usure est de 4,52% pour les crédits les plus longs, et des taux d’intérêt aux alentours de 4%. On constate un ralentissement de ces augmentations avec la BCE qui freine sa politique.  Mais cela n’est cependant pas suffisant pour relancer la production.

Cette baisse d’activité des crédits inquiète, le ministère de l’Économie a alors annoncé à l’AFP réfléchir à un certain assouplissement des conditions d’octroi au crédit, grâce au lancement d’un groupe de réflexion pour changer la donne.

L’objectif est d’évaluer ces conditions et de s’assurer qu’elles ne deviennent pas un frein à l’accès au crédit pour des ménages pourtant solvables. Ces discussions porteraient notamment sur la marge dérogatoire de 20% accordée aux banques pour aller au-delà des limites d’octroi de prêts. Cette dernière n’est que faiblement utilisée par les banques et pour cause elles ne souhaitent prêter à perte. Même si les chiffres communiqués par la Banque de France dans son dernier rapport sur les situations de surendettement des Français, nous montrent que ces situations de difficultés financières des ménages ne sont pas dues aux crédits immobiliers mais plutôt aux crédits de type personnels ou microcrédits. La Banque de France semble réfractaire à la révision des conditions d’octroi et veut s’assurer de la stabilisation du surendettement en France.

En parallèle, on observe dès à présent un léger fléchissement de l’inflation, l’augmentation des taux directeurs de la BCE sera probablement amenée à freiner. Cela permettra aux banques de revoir leurs politiques de tarification. Et ainsi retrouver une certaine marge de manœuvre. Ces dernières semaines ont ainsi été marquées par un assouplissement des critères d’éligibilité de certains préteurs et la réouverture de certaines offres. Les clients et les investisseurs devraient pouvoir emprunter à nouveau mais à des taux plus élevés.